코로나 시국, 병원 임대차 계약시 권리금 명확히해야

상가건물임대차보호법이 올해 개정됨에 따라 병원이 폐업할 경우 권리금 분쟁이 소송으로 이어질 수 있으므로 임대차 계약을 체결할 때 권리금 부분을 명확히 해야 한다는 조언이 나왔다.

법무법인 엘케이파트너스 강지윤 변호사는 2일 자사의 뉴스레터 칼럼을 통해 상가임대차보호법 개정에 따른 병원 폐업시 주의사항을 설명했다.

코로나19 시국이 이어지면서 질병관리대책이 자주 변경돼 자영업자들의 영업 손실이 커지고 있다.

막대한 손실을 입고 폐업에 이르는 경우가 늘어남에 따라, 상가임대차법도 코로나 시국 이후 임차인에게 유리한 방향으로 개정돼 왔다

2020년 9월에는 임차인이 특정 코로나 기간 중 연체한 차임에 대해서는 임대인이 이를 이유로 해지를 못하도록 했고, 임차인이 코로나로 인해 경제사정의 변동이 생기면 임대인에 대해 차임 등을 감액청구 할 수 있게 개정됐다.

올해 1월 4일부터는 임차인이 코로나로 인해 폐업한 경우 임대차 기간이 남았더라도 임대차 계약을 해지할 수 있도록 개정됐다.

신설 조항인 상가임대차법 제11조의2는 구체적으로 코로나로 인해 집합 제한 등을 받은 사정과 경제사정이 변경돼 폐업을 한 사정 간 인과관계가 인정되는 경우, 임대인이 계약해지의 통고를 받고 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다고 규정했다.

이 조항은 현재 존속 중인 임대차계약에도 적용된다. 이로 인해 임차인인 자영업자들은 더 이상 폐업했음에도 불구하고 임대차계약 잔여기간 때문에 임대료를 계속 내는 일이 없게 됐다.

상가임대차법은 병원에도 직접적인 영향을 준다. 자영업자가 코로나로 인해 폐업을 해야만 하는 현실은 병원들도 피할 수 없기 때문이다.

실제로 코로나19 상황이 계속되면서 병원폐업률은 증가하고, 개업률은 감소했다.

건강보험심사평가원이 발표한 최근 요양기관 개ㆍ폐업 현황자료에 따르면, 300병상 미만 병원급의 2021년 폐업한 병원 수는 204개소다.

이는 2019년 86개소에 비해 폐업한 병원이 무려 118곳이 증가한 것이다.

이에 비해 개업한 병원의 숫자는 2021년 86개소로 전년도 119개소에 비해 감소했다.

임차인인 병원 또한 코로나로 인한 경제사정 변동으로 폐업하게 되면 최근 개정법의 적용을 받아 임대차계약 중도해지권을 갖게 된다.

강지윤 변호사는 “임대차계약을 해지할 수 있게 되면 임차인인 병원은 차트비 등 권리금 산정 시 특수하게 고려되는 사항으로 인해 다른 자영업자들과는 다르게 권리금 문제를 접근할 필요가 있다.”라며, “다수의 권리금 분쟁은 권리금 소송까지 가지 않고 대리인들의 중개 하에 합의로 해결되는 경우가 많지만, 연매출액을 기본으로 산정하는 권리금은 병원의 경우 그 액수가 상대적으로 크기 때문에 종종 소송으로 발전한다.”라고 설명했다.

그는 “따라서 병원은 애초에 임대차계약을 체결할 때부터 권리금 부분을 명확히 하는 것이 더욱 필요하다.”라고 조언했다.

임대차보호법 신설조항